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购买二手房的流程和注意事项

编辑:济南易贷贷款公司  时间:2013/03/05  字号:
摘要:购买二手房的流程和注意事项

   房屋签约总流程
  提醒一句:现钞为王,付掉钞票后就是孙子。所以为避免纠纷,所有疑问都要白纸黑子写在合同里。
  1. 第一步选中介。买房子找中介,就好比找对象需要一个媒婆一样,好的媒婆能让你找到合适的对象,差的媒婆能把活马说成死的,死马说成活的,所以选择一个好的中介至关重要。上海的中介多如过江之鲫,参差不齐,所以关键要看中介的人品,这个比较难以判断,就要看买家的眼力了。可能大一点的中介,资金安全有点保证,一般不会存在携款潜逃的风险。跑了和尚跑不了庙吗!
  2. 第二步看房。看房子质量,这是最重要的。
  ① 房子年龄。询问房东+房产局调档。不要听中介的,往往虚报。
  ② 是否漏水。看是否白灰脱落,阳台要注意,看装修是否有进水、腐烂处。
  ③ 楼层(1、2、6)层不要买,1、2层采光、安全性不好,6层顶层有顶晒,虽然平改坡,但是就我多年住在6层的经验而言,还是比较热的,并且夏天怕楼层,上海的温度大家是知道的,岂止是痛苦两个字可以形容。但是5、6层也并非都是缺点,就是采光通风比较好,如果没办法可以买4、5层。
  ④ 吃、住、用、行是否方便。周围是否有菜市场,是否离学校、医院比较近,交通是否方便。这几项都要考虑到。
  3. 查房子基本情况和房子内户口。在查询之前,一定不要交定金。否则非常被动。这个一定要亲历亲为,必须自己去办理。查房子基本情况到东体育会路上外东门正对面房产局,只需要房产所在地址即可,缴纳30元。房子户口到房子所在地派出所。需要卖家房产证、。这一项需要卖房者协助。
  此两项如省略,存在的风险是:
  ①房龄实际年龄比中介报的要老。
  ②房子在抵押中,不能交易。即卖房者是贷款买房,贷款还没有还清,银行还有他项权利,造成房子无法交易。
  ③房子只有使用权,没有产权。
  ④房子的产权人和房子内户口不一致。
  ⑤房子其他产权人或户口在国外,无法到房产局交易。
  以上这些情况都是比较麻烦的。
  4. 中介费最后付。与中介签居间合同。中介费不要在过户时付掉,在最后交房时付,也即所有环节完成之后,拿到房间钥匙,水电煤有线物业维修基金过户成功之后在付掉。可能各个中介收费要求不一样,但是如果所有费用提前付掉,可能会有意想不到的麻烦。
  5. 签购房合同。这是最最关键的环节。一定要仔细阅读所有条款之后,然后在签约。因为购房合同签订后,很快就要付掉首付,可是几十万的真金白银呀。一定要谨慎、小心。
  附加协议中可添加一下条款:
  卖方保证房子、房内户口情况的真实性,如弄虚作假,该合同作废。买方不承担任何责任,所有费用由卖方承担。
  卖方在交房前把户口迁出,水、电、煤、有线、物业费、维修基金费用结清。否则按每日房子总价5%支付买房违约金。
  购房整个过程中到最后交房,所产生费用清单如下,如交易过程中产生额外费用,买方不承担,由中介负责。
  6.付首付。通过银行转账,核对收款人是否和买房人一致。
  7、银行贷款。
  8、过户,产证下来大约需要20天。房产证上所有产权人必须到场。
  9、领产证和他项权利证明。
  10、银行付款上家。
  11、水电煤有线物业费物业维修基金过户。

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